Bis wann muss die Abrechnung da sein?
Dein Vermieter muss dir die Nebenkostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Bei einem Abrechnungszeitraum, der dem Kalenderjahr entspricht, heißt das: der 31. Dezember des Folgejahres.
| Abrechnungsjahr | Stichtag für die Abrechnung |
|---|---|
| 2024 (01.01.–31.12.2024) | 31.12.2025 |
| 2025 (01.01.–31.12.2025) | 31.12.2026 |
| 2026 (01.01.–31.12.2026) | 31.12.2027 |
Zugang zählt, nicht das Absendedatum
Entscheidend ist, wann die Abrechnung bei dir ankommt — nicht, wann der Vermieter sie losgeschickt hat. Ein Brief, der am 30.12. abgeschickt wird, aber erst am 02.01. im Briefkasten liegt, ist zu spät.
Anderer Abrechnungszeitraum? Rechne nach
Läuft dein Abrechnungszeitraum nicht mit dem Kalenderjahr, verschiebt sich der Stichtag entsprechend: Immer zwölf Monate nach dem Ende des vereinbarten Zeitraums, nicht nach dessen Beginn.
📜 Der Gesetzestext
„Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen." — § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB
Abrechnung zu spät — muss ich noch zahlen?
In der Regel nein: Kommt die Abrechnung erst nach Ablauf der 12-Monats-Frist bei dir an, ist eine Nachforderung des Vermieters ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Dein Guthaben aus zu hoch geleisteten Vorauszahlungen bleibt davon unberührt — das steht dir unabhängig von der Frist zu.
| Situation | Folge für dich |
|---|---|
| Abrechnung fristgerecht (innerhalb 12 Monate) | Eine Nachzahlung wird fällig, du hast 12 Monate Zeit für Einwendungen. |
| Abrechnung verspätet (nach 12 Monaten) | Nachforderung entfällt. Ein Guthaben muss trotzdem ausgezahlt werden. |
| Verspätung nicht vom Vermieter zu vertreten | Ausnahme nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB: Die Nachforderung bleibt bestehen, z. B. bei extrem verspäteter Lieferung durch ein Versorgungsunternehmen. Organisatorische Probleme oder Urlaub zählen nicht. |
⚖️ Guthaben bleibt in jedem Fall auszahlbar
Nur die Nachforderung des Vermieters verfällt bei Fristüberschreitung — nicht dein Rückzahlungsanspruch aus einem Guthaben. Was genau dabei zu tun ist, wenn der Vermieter ein Guthaben nicht auszahlt, liest du unter Guthaben zurückfordern.
Frist nach Auszug: Gilt für mich eine andere Regel?
Nein. Ob du noch in der Wohnung wohnst oder längst ausgezogen bist, ändert nichts an den Fristen aus § 556 Abs. 3 BGB — es gibt kein eigenes „Auszugs-Sonderrecht". Für dich als ehemaligen Mieter laufen dieselben 12 Monate weiter wie für jeden anderen.
Vermieter-Frist bleibt gleich
Auch nach deinem Auszug hat der Vermieter weiterhin 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit, die Abrechnung zuzustellen.
Deine Widerspruchsfrist bleibt gleich
Sobald die Abrechnung dich erreicht, beginnen für dich dieselben 12 Monate für Einwendungen — unabhängig davon, wo du inzwischen wohnst.
Praktischer Haken: der Zugang
Die Frist läuft erst ab tatsächlichem Zugang. Ohne Nachsendeauftrag oder mitgeteilte neue Adresse kann sich der Zugang verzögern oder ganz ausbleiben — melde deinem Vermieter deshalb aktiv deine neue Anschrift.
Zahlungsfrist für die Nachzahlung: Wie viel Zeit habe ich?
Gesetzlich gerätst du mit einer Nachzahlung spätestens 30 Tage nach Zugang der Abrechnung in Verzug (§ 286 Abs. 3 BGB) — vorausgesetzt, die Abrechnung weist dich als Verbraucher ausdrücklich auf diese Folge hin. Die oft gedruckten 14 Tage oder auch vier Wochen sind keine gesetzliche Frist, sondern eine Zahlungsaufforderung deines Vermieters.
30 Tage sind die gesetzliche Regel
Nach § 286 Abs. 3 BGB tritt Verzug spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Zugang der Abrechnung ein — ganz ohne separate Mahnung, wenn die Abrechnung darauf hinweist.
14 Tage sind eine Ansage, kein Gesetz
Zahlst du erst nach den aufgedruckten 14 Tagen, gerätst du dadurch allein noch nicht automatisch in Verzug. Maßgeblich bleibt die gesetzliche 30-Tage-Regel.
Frist und Widerspruch sind getrennt
Die Zahlungsfrist betrifft nur die Fälligkeit der Nachzahlung — sie hat nichts mit deiner 12-monatigen Frist für Einwendungen zu tun. Du kannst zahlen und trotzdem noch prüfen und Widerspruch einlegen.
Wie viel Nachzahlung eigentlich üblich ist und wann du sie zurückhalten darfst, liest du unter Nachzahlung: wie viel ist normal.
Wie lange habe ich für Einwendungen gegen die Abrechnung?
Du hast 12 Monate ab Zugang der Abrechnung Zeit, Einwendungen zu erheben (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Der Bundesgerichtshof hat am 20.05.2026 (Az. VIII ZR 6/24) klargestellt, dass diese Frist auch für den Einwand gilt, der Vermieter habe das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt — auch dieser Einwand muss innerhalb der 12 Monate erhoben werden.
12 Monate ab Zugang
Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem du die Abrechnung erhältst — nicht mit dem Abrechnungszeitraum. Notiere dir das Eingangsdatum, z. B. auf dem Umschlag.
Was passiert nach Fristablauf?
Nach 12 Monaten ist ein Widerspruch grundsätzlich ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB). Ausnahme, ebenfalls Satz 6: Du hast die Frist ohne eigenes Verschulden versäumt — etwa weil der Vermieter dir die Belegeinsicht verweigert hat.
Neu seit 20.05.2026: Wirtschaftlichkeit zählt mit
Der BGH hat entschieden, dass auch der Einwand „zu teuer eingekauft" fristgebunden ist. Ein bloßer Verdacht genügt dabei nicht — du musst konkret zeigen, dass ein Preis objektiv überhöht war.
💡 Tipp: Nicht unter Druck setzen lassen
Viele Vermieter drucken auf die Abrechnung: „Zahlbar innerhalb von 14 Tagen." Das betrifft nur die Fälligkeit der Nachzahlung — nicht dein Widerspruchsrecht. Du hast volle 12 Monate, um zu prüfen und Widerspruch einzulegen.
Was tun, wenn keine Nebenkostenabrechnung kommt?
Dein Vermieter ist zur Abrechnung verpflichtet. Bleibt sie aus, musst du nicht einfach warten — es gibt konkrete Schritte, mit denen du deine Rechte durchsetzt.
Vermieter schriftlich auffordern
Fordere deinen Vermieter schriftlich per Einschreiben zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung auf. Setze eine angemessene Frist von 4 Wochen und bewahre eine Kopie samt Einlieferungsbeleg auf.
Nachfrist setzen
Reagiert der Vermieter nicht, setze eine letzte Nachfrist von 2 Wochen und weise darauf hin, dass du danach deine Vorauszahlungen zurückfordern wirst.
Vorauszahlungen zurückfordern
Ist dein Mietverhältnis bereits beendet und die Abrechnung bleibt nach Ablauf der 12 Monate aus, kannst du die geleisteten Vorauszahlungen zurückverlangen. Läuft das Mietverhältnis noch, darfst du stattdessen die weiteren Vorauszahlungen zurückbehalten, bis der Vermieter abgerechnet hat (§ 273 BGB; BGH, Urteil vom 09.03.2005, Az. VIII ZR 57/04). Die Verjährungsfrist für die Rückforderung beträgt 3 Jahre.
Hilfe holen
Bleibt dein Vermieter untätig, wende dich an einen Mieterverein oder hole dir eine kostenlose Ersteinschätzung. Bei hohen Beträgen kann ein Anwalt für Mietrecht helfen, deine Ansprüche durchzusetzen.
Fristen am Beispiel: Wann ist was fällig?
Die folgende Übersicht zeigt alle Fristen anhand des Abrechnungsjahres 2025 — der Abrechnung, die derzeit bei vielen Mietern ankommt.
Abrechnungszeitraum
01.01.2025 – 31.12.2025
Der übliche Abrechnungszeitraum entspricht dem Kalenderjahr.
Vermieter-Frist
bis 31.12.2026
Die Abrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums bei dir eingehen.
Zugang bei dir
z. B. 15.06.2026
Entscheidend ist der Tag, an dem die Abrechnung tatsächlich bei dir ankommt.
Zahlungsfrist für die Nachzahlung
30 Tage danach
Also spätestens ab 15.07.2026 (§ 286 Abs. 3 BGB) — unabhängig davon, was auf der Abrechnung gedruckt steht.
Deine Einwendungsfrist
bis 15.06.2027
12 Monate ab Zugang. Innerhalb dieser Frist kannst du Widerspruch einlegen.
Verjährung eines Guthabens
3 Jahre
Läuft separat und meist länger als die Einwendungsfrist. Mehr zur Verjährung.
Häufige Fragen zur Nebenkostenabrechnung-Frist
Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung bei mir sein?
Dein Vermieter muss dir die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Bei einem Abrechnungszeitraum vom 01.01. bis 31.12.2025 heißt das: Die Abrechnung muss spätestens am 31.12.2026 bei dir angekommen sein — wann genau davor, entscheidet der Vermieter.
Nebenkostenabrechnung zu spät — muss ich trotzdem zahlen?
In der Regel nein. Kommt die Abrechnung nach Ablauf der 12-Monats-Frist, ist eine Nachforderung des Vermieters ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Die einzige Ausnahme: Dein Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten, etwa weil ein Versorgungsunternehmen seine Rechnung stark verzögert geliefert hat. Ein Guthaben aus deinen Vorauszahlungen steht dir unabhängig davon zu.
Gilt nach meinem Auszug eine andere Frist?
Nein. Für dich als ehemaligen Mieter gelten dieselben 12 Monate wie für alle anderen — weder verkürzt noch verlängert sich die Frist durch den Auszug. Praktisch wichtig: Hinterlege einen Nachsendeauftrag oder deine neue Adresse, damit die Abrechnung dich überhaupt fristgerecht erreicht.
Muss ich die Nachzahlung innerhalb von 14 Tagen zahlen?
Nein, die oft aufgedruckten 14 Tage oder vier Wochen sind keine gesetzliche Frist, sondern eine Zahlungsaufforderung deines Vermieters. Gesetzlich gerätst du erst 30 Tage nach Zugang der Abrechnung in Verzug (§ 286 Abs. 3 BGB) — und auch das nur, wenn die Abrechnung ausdrücklich auf diese Folge hinweist.
Wie lange habe ich Zeit, der Nebenkostenabrechnung zu widersprechen?
Du hast 12 Monate ab Zugang der Abrechnung Zeit, Einwendungen zu erheben (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Der Bundesgerichtshof hat am 20.05.2026 (Az. VIII ZR 6/24) bestätigt, dass diese Frist auch für den Einwand gilt, der Vermieter habe das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt. Nach Fristablauf ist ein Widerspruch grundsätzlich ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB).
Welche Fristen gelten insgesamt bei der Nebenkostenabrechnung?
Drei Fristen sind entscheidend: Der Vermieter hat 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit für die Abrechnung, du als Mieter hast danach 12 Monate ab Zugang Zeit für Einwendungen, und ein zu viel gezahlter Betrag verjährt separat nach 3 Jahren (§§ 195, 199 BGB). Die 30-Tage-Zahlungsfrist für eine Nachzahlung (§ 286 Abs. 3 BGB) ist eine vierte, aber deutlich kürzere Frist.
Nebenkostenabrechnung prüfen lassen
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Redaktioneller Hinweis: Dieser Ratgeber basiert auf geltendem deutschem Recht (BGB) und aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, zuletzt gegen die Primärquellen geprüft am 03.09.2026. Stand: September 2026. Anwalt GURU bietet KI-gestützte Ersteinschätzungen, die keine verbindliche Rechtsberatung im Sinne des RDG darstellen. Für individuelle rechtliche Vertretung empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
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