Alle 17 umlagefähigen Betriebskostenarten
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert abschließend, welche Kosten der Vermieter auf Mieter umlegen darf. Hier findest du jede einzelne Position mit Erklärung und dem Durchschnittswert des Betriebskostenspiegels für das Abrechnungsjahr 2024.
| Nr. | Bezeichnung | Was ist enthalten? | Ø €/qm im Monat (2024) |
|---|---|---|---|
| 1 | Laufende öffentliche Lasten | Grundsteuer — wird von der Gemeinde erhoben und richtet sich nach dem Grundstückswert. | 0,18 € |
| 2 | Wasserversorgung | Kosten für Frischwasser, Wasseruhren, Wassergeld, Kosten für eine hauseigene Wasserversorgungsanlage. | 0,29 € (Wasser und Abwasser zusammen) |
| 3 | Entwässerung | Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung (Schmutz- und Regenwasser). | in Nr. 2 enthalten |
| 4 | Heizung | Brennstoffkosten, Betriebsstrom der Heizanlage, Wartung, Bedienung, Immissionsmessung, Reinigung der Anlage. Größter Einzelposten. | 1,32 € (mit Warmwasser, Bandbreite 0,46 – 2,18 €) |
| 5 | Warmwasser | Kosten der Warmwassererzeugung: Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung und Reinigung der Warmwassergeräte. | in Nr. 4 enthalten |
| 6 | Verbundene Heizung/Warmwasser | Bei verbundenen Anlagen (eine Anlage für Heizung und Warmwasser) werden die Kosten rechnerisch aufgeteilt. | — |
| 7 | Aufzug | Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege und Reinigung, regelmäßige Prüfung (TÜV). | 0,20 € |
| 8 | Straßenreinigung und Müllabfuhr | Öffentliche Straßenreinigungsgebühren, Müllabfuhrgebühren, Kosten für Mülltonnen und Müllschlucker. | 0,20 € (Müll 0,16 €, Straßenreinigung 0,04 €) |
| 9 | Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung | Reinigung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile (Treppenhaus, Flure, Keller) und Schädlingsbekämpfung. | 0,21 € |
| 10 | Gartenpflege | Laufende Pflege gärtnerisch angelegter Flächen: Rasenmähen, Heckenschnitt, Laubentfernung, Düngung. Neuanpflanzungen sind nicht umlagefähig. | 0,15 € |
| 11 | Beleuchtung | Strom für die Außenbeleuchtung und Beleuchtung der gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteile (Treppenhaus, Keller, Flure). | 0,06 € |
| 12 | Schornsteinreinigung | Kehr- und Überprüfungsgebühren des Schornsteinfegers nach der Kehr- und Überprüfungsordnung. | 0,04 € |
| 13 | Sach- und Haftpflichtversicherung | Gebäudeversicherung (Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel), Glasversicherung, Haftpflichtversicherung für Gebäude und Grundstück. | 0,31 € |
| 14 | Hauswart | Vergütung für den Hauswart, soweit er Pflege- und Reinigungsarbeiten übernimmt. Verwaltungsaufgaben des Hauswarts (z.B. Mieterkommunikation) sind nicht umlagefähig. | 0,21 € — 0,37 €, wenn Gebäudereinigung, Gartenpflege und Winterdienst nicht separat abgerechnet werden |
| 15 | Gemeinschaftsantenne / Kabel | Betrieb der Gemeinschaftsantennenanlage, Breitbandkabelanschluss (monatliche Grundgebühren). Seit dem 1. Juli 2024 ist das Nebenkostenprivileg für Kabel entfallen. | 0,07 € (nur bis 30.06.2024 umlagefähig) |
| 16 | Waschraum | Betriebskosten für gemeinschaftliche Waschmaschinen und Trockengeräte: Strom, Wasser, Wartung. | kein Wert im Spiegel |
| 17 | Sonstige Betriebskosten | Nur wenn im Mietvertrag konkret benannt! Z.B. Wartung Rauchmelder, Dachrinnenreinigung, Prüfung Spielgeräte. Ein pauschaler Verweis reicht nicht (BGH VIII ZR 137/15). | 0,07 € |
Quelle: § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Durchschnittswerte nach dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes für das Abrechnungsjahr 2024, veröffentlicht am 18.12.2025. Der Spiegel ist ein Vergleichs-, kein Rechtsmaßstab — Lage, Baujahr und Ausstattung erklären Abweichungen ebenfalls.
Nicht umlagefähige Nebenkosten — was der Vermieter nicht abrechnen darf
Diese Kosten tragen Vermieter selbst. Tauchen sie trotzdem in deiner Abrechnung auf, zahlst du zu viel — und kannst den Betrag zurückfordern.
Verwaltungskosten
Kosten der Hausverwaltung, Buchhaltung, Erstellung der Nebenkostenabrechnung, Mieterkommunikation und Wohnungsanzeigen. Diese gehören zu den allgemeinen Vermieterpflichten und sind nicht umlagefähig.
Instandhaltung und Reparaturen
Reparaturen am Gebäude (Dach, Fassade, Heizungsanlage), Instandhaltungsrücklagen bei Eigentümergemeinschaften und Modernisierungsmaßnahmen. Betriebskosten umfassen nur laufende Kosten, keine Substanzerhaltung.
Bankgebühren
Kontoführungsgebühren, Überweisungskosten und sonstige Bankgebühren des Vermieters sind reine Geschäftskosten und dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden.
Leerstandskosten
Kosten für leerstehende Wohnungen trägt der Vermieter. Der Leerstandsanteil darf nicht auf die verbleibenden Mieter verteilt werden — das wäre eine unzulässige Kostenverlagerung.
Rechtsanwaltskosten
Anwaltskosten des Vermieters — auch wenn sie im Zusammenhang mit der Immobilie stehen — sind nicht auf Mieter umlegbar. Gleiches gilt für Prozesskosten und Gerichtsgebühren.
Bestimmte Versicherungen
Mietausfallversicherung, Rechtsschutzversicherung des Vermieters und Hausratversicherung sind nicht umlagefähig. Umlagefähig sind nur Gebäudeversicherung und Haftpflichtversicherung für das Grundstück.
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) einfach erklärt
Die BetrKV ist die zentrale Rechtsgrundlage für die Nebenkostenabrechnung. Sie definiert, was Betriebskosten sind und welche Kosten umgelegt werden dürfen.
Was sind Betriebskosten?
Nach § 1 BetrKV sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Einmalige Kosten (z.B. Reparaturen) sind ausdrücklich ausgenommen.
Die 17 Kostenarten
§ 2 BetrKV listet abschließend die 17 umlagefähigen Betriebskostenarten auf. Der Vermieter darf nur diese Kosten auf den Mieter umlegen — vorausgesetzt, der Mietvertrag enthält eine entsprechende Vereinbarung (§ 556 BGB).
Mietvertrag als Grundlage
Die BetrKV allein reicht nicht aus. Der Mietvertrag muss die Umlage von Betriebskosten vorsehen. Die meisten Mietverträge enthalten einen pauschalen Verweis auf § 2 BetrKV — das ist zulässig und deckt alle 17 Kostenarten ab.
Verteilerschlüssel
Die Kosten werden nach einem Verteilerschlüssel auf die Mieter umgelegt — meist nach Wohnfläche, Personenzahl oder Verbrauch. Bei Heizkosten schreibt die Heizkostenverordnung mindestens 50 % verbrauchsabhängige Abrechnung vor.
Die häufigsten Fehler bei umlagefähigen Nebenkosten
Der Prüfdienst Mineko berichtet, dass 86 Prozent der rund 37.000 Abrechnungen, die er 2025 geprüft hat, fehlerhaft waren — eingeschickt haben sie Mieter mit Fehlerverdacht, ein Querschnitt aller deutschen Abrechnungen ist das also nicht. Diese Probleme finden wir am häufigsten.
Verwaltungskosten versteckt
Verwaltungskosten werden oft unter dem Posten "Hauswart" oder "Sonstige Kosten" versteckt. Nur die tatsächlichen Reinigungs- und Pflegearbeiten des Hauswarts sind umlagefähig — nicht seine Verwaltungsaufgaben.
Reparaturen als Betriebskosten
Reparaturen am Aufzug, an der Heizungsanlage oder am Dach werden manchmal als "Wartung" deklariert. Wartung ist umlagefähig, Reparaturen nicht — die Grenze ist oft fließend, aber entscheidend.
"Sonstige" ohne Vereinbarung
Unter "Sonstige Betriebskosten" (Nr. 17) werden Kosten abgerechnet, die im Mietvertrag nicht konkret benannt sind. Ohne ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag ist die Umlage unzulässig (BGH VIII ZR 137/15).
Leerstandskosten umgelegt
Bei Leerstand muss der Vermieter den anteiligen Kostenanteil der leeren Wohnung selbst tragen. Werden die Gesamtkosten nur auf vermietete Wohnungen verteilt, zahlen die Mieter zu viel.
Falsche Versicherungen
Umlagefähig sind nur Gebäudeversicherung und Haftpflicht. Mietausfallversicherung, Rechtsschutz und Hausrat des Vermieters sind nicht umlagefähig — werden aber häufig pauschal mitabgerechnet.
Gartenpflege vs. Neuanlage
Laufende Gartenpflege ist umlagefähig. Neuanpflanzungen und Umgestaltungen sind hingegen Instandsetzung und gehören nicht in die Abrechnung. Ein neuer Baum ist keine Betriebskosten.
Häufige Fragen zu umlagefähigen Nebenkosten
Umlagefähig sind ausschließlich die 17 Betriebskostenarten nach § 2 BetrKV: Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, verbundene Heizungs-/Warmwasserversorgung, Aufzug, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Gemeinschaftsantenne/Kabel, Waschraum sowie sonstige Betriebskosten (nur wenn im Mietvertrag konkret vereinbart).
Nicht umlagefähig sind: Verwaltungskosten (z.B. Hausverwaltung, Buchhaltung), Instandhaltungsrücklagen, Reparaturen am Gebäude oder an Anlagen, Bankgebühren des Vermieters, Leerstandskosten für unvermietete Wohnungen, Rechtsanwaltskosten des Vermieters und Mietausfallversicherungen. Diese Kosten muss der Vermieter selbst tragen.
Sonstige Betriebskosten sind ein Auffangtatbestand. Sie dürfen nur umgelegt werden, wenn sie im Mietvertrag konkret benannt sind. Ein pauschaler Verweis auf 'sonstige Betriebskosten' reicht nicht aus (BGH VIII ZR 137/15). Beispiele: Wartung von Rauchmeldern, Dachrinnenreinigung oder Prüfung von Spielgeräten.
Ja. Ohne eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag darf der Vermieter keine Betriebskosten auf den Mieter umlegen — auch wenn sie nach BetrKV grundsätzlich umlagefähig wären. Die Vereinbarung kann pauschal auf § 2 BetrKV verweisen oder die einzelnen Kostenarten aufzählen.
Achte auf Bezeichnungen wie 'Verwaltung', 'Hausverwaltung', 'Instandhaltungsrücklage', 'Reparatur', 'Bankgebühren' oder unklare Sammelposten wie 'Sonstiges' ohne konkrete Benennung. Auch versteckte Verwaltungskosten im Hauswart-Posten sind häufig. Die KI-Prüfung von Anwalt GURU erkennt solche Posten automatisch.
Ja. Wenn nicht umlagefähige Kosten in deiner Abrechnung enthalten sind, kannst du den zu viel gezahlten Betrag zurückfordern. Leg innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung schriftlich Widerspruch ein (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Die Verjährungsfrist für Rückforderungsansprüche beträgt 3 Jahre.
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Redaktioneller Hinweis: Dieser Ratgeber basiert auf geltendem deutschem Recht (BGB, BetrKV) und aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Die Inhalte werden regelmäßig auf Aktualität geprüft. Stand: März 2026. Anwalt GURU bietet KI-gestützte Ersteinschätzungen, die keine verbindliche Rechtsberatung im Sinne des RDG darstellen. Für individuelle rechtliche Vertretung empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
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